काठमाडौंमा घरजग्गाको मूल्य बढ्नुका सात कारणहरू

काठमाडौं । देशभर घरजग्गाको मूल्य अस्वभाविक रूपले बढिरहेको छ । कारोबारमा गिरावट देखिएपछि अर्थतन्त्र धराशायी बन्दै गएको छ । 

नेपाल राष्ट्र बैंकको एक रिपोर्ट अनुसार नेपालमा घरजग्गाको मूल्य हरेक वर्ष २७.७ प्रतिशत बढिरहेको छ । र प्रत्येक ३.५ वर्षमा जग्गाको मूल्य दोब्बर हुने गरेको देखाएको छ । 

घरजग्गाको मूल्य राष्ट्रिय औसत वृद्धिदर सँगै बढ्नु वा स्थानीय औसत आयको वृद्धिसँग समानान्तर हुनु सामान्य हो । तर,काठमाडौंको सन्दर्भमा स्थानीय औसत आम्दानी वा राष्ट्रिय अर्थतन्त्रको वृद्धिदरको तुलनामा घरजग्गाको मूल्य वृद्धि उच्च देखिन्छ । 

पछिल्लो १५ वर्षको अवधिमा औसत आम्दानीमा दोब्बर वृद्धि हुँदा घरजग्गाको मूल्य २० गुणाले बढेको छ । यसरी घरजग्गाको मूल्य वृद्धि केही प्रमुख कारणहरू यस्ता छन्,

घरजग्गाको मूल्य बढ्नुको कारण

• बढ्दो, अव्यवस्थित सहरीकरण

काठमाडौंको घरजग्गा बजारलाई बढ्दो अव्यवस्थित सहरीकरणले आक्रान्त बनाएको छ । पछिल्लो १५ वर्षको तथ्याङ्क हेर्दा हरेक ३ जनामध्ये एक व्यक्ति आफु जन्मेको ठाउँबाट सहरी क्षेत्रमा प्रवेश गरेको पाइन्छ । यसरी आवासीय घर तथा जग्गाको माग बढ्न थालेपछि शहरी क्षेत्रको खेतियोग्य जमिन खण्डिकरण गरि आवासीय भवन निर्माण हुन थाले । व्यवसायिक तथा आवासिय सम्पत्ति आपूर्तिका लागि दबाब सिर्जना हुनथाल्यो र घरजग्गा मूल्यले उचाइ लिन थाल्यो ।

यसरी घरजग्गाको माग बढ्नुमा १० वर्ष लामो माओवादी जनयुद्धले पनि प्रभाव पारेको पाइन्छ । जनयुद्धको प्रभाव छल्न र आर्थिक अवसरका लागि मानिसहरू उपत्यकामा बसाइँ सर्ने र बिस्तारै स्थायी रूपमा बस्ने क्रम बढ्यो । जनयुद्धपछि देशमा रोजगारको सम्भावना नभएपछि वैदेशिक रोजगारमा जाने ट्रेन्ड पनि चल्यो र रेमिटेन्स ह्वात्तै बढ्यो । विदेशमा कमाएको पैसा सहरमा घरजग्गामा लगानी गर्न थालेपछि नेपालमा घरजग्गाको माग बढ्दै गयो । 

• बढ्दो माग

सहरी क्षेत्रप्रति आकर्षण बढेसँगै गाउँहरू खाली हुन थालेका छन् । ०७८ को जनगणना अनुसार सहरी क्षेत्रमा ६६.०८ प्रतिशत र ग्रामीण क्षेत्रमा ३३.९२ प्रतिशत जनसंख्या रहेको । त्यस्तै उपत्यकाको प्रमुख सहर भक्तपुरमा वार्षिक औसत जनसङ्ख्या वृद्धिदर ३.३५ प्रतिशत रहेको पाइएको छ । यसो हुँदा सहरी क्षेत्रमा घर जग्गाको माग बढ्दै गएको छ । र मागअनुसार पूर्ति हुन नसक्दा जग्गाको मूल्य आकाशिएको छ ।

• सीमित आपूर्ति

नेपाल हाउजिङ एन्ड ल्यान्ड एशोसियसनका अनुसार नेपालमा वार्षिक १ लाख ४० हजार घरको माग हुन्छ । त्यसमध्ये काठमाडौं उपत्यकामा मात्रै  ४२ प्रतिशत माग रहेको छ । तर, औसतमा करिब २५ हजार युनिट मात्रै निर्माण भएको पाइन्छ । 

पर्याप्त जनशक्ति र स्रोत नहुँदा  निर्माण भएका घरहरूको संख्याले माग धान्न नसकेको देखिन्छ । यसरी सीमित आपूर्ति भएकै कारण काठमाडौं उपत्यकामा जग्गा तथा घरको मूल्य बढेको छ ।

• कम ब्याज दर 

बैंक तथा वित्तीय संस्थाको विस्तारसँगै विगतमा प्रशस्त कर्जा प्रवाह हुनुले घरजग्गामा लगानी बढाएको छ । बैंकहरूले कम ब्याजदरमा लोन प्रवाह गर्ने हुँदा उच्च प्रतिफल दिने सम्पत्तिहरूमा लगानी बढ्न थाल्यो । सन् २००७ र २००९ तथ्याङ्कलाई हेर्दा बैंकहरूले प्रवाह गरेको घरजग्गा कर्जा २ अर्ब ४८ करोड रुपैयाँबाट बढेर २४ अर्ब ७६ करोड पुगेको छ । 

पछिल्लो तथ्याङ्कलाई हेर्दा बैंकहरूले १६० अर्ब भन्दा बढि पैसा घरजग्गा लोनमा प्रवाह भएको छ । जसमध्ये जम्मा १० प्रतिशत मात्र दर्ता भएका निर्माण व्यवसायीहरू रहेका छन् । बाँकी अनौपचारिक रूपमा लोन प्रवाह भएको देखिन्छ ।

कम ब्याजदर  र छोटो समयमा नै घरजग्गाबाट ठूलो मात्रामा फाइदा लिन पाउने भएपछि रियल स्टेटका लगानीकर्ताहरूले बैंकबाट ऋण लिएर घरजग्गामा लगानी गर्न थाले । यसरी घरजग्गाको मूल्यले उचाइ लिन थाल्यो ।  

•  न्युन कर 

घरजग्गा कारोबारमा न्यून कर लागेका कारण पनि मूल्य बढेको पाइन्छ । नेपाली कानुन अनुसार जग्गा खरिद गरेको पाँच वर्षभित्र बिक्री भएमा बिक्रेताले पुँजीगत लाभकरको ५ प्रतिशत मात्रै सरकारलाई तिर्नुपर्ने हुन्छ । पाँच वर्षभन्दा बढी समयपछि जग्गा बिक्री गरेमा २.५ प्रतिशत मात्रै कर लाग्छ । अरू व्यवसाय गर्दा २० देखि २५ प्रतिशत सम्म कर तिर्नुपर्छ तर घरजग्गा सम्बन्धी कारोबारमा मात्र ५ प्रतिशत कर लाग्छ । जसले गर्दा घरजग्गा कारोबार गर्नेहरूलाई थप सहजता भएको छ । 

• विदेशी लगानी

नेपालमा गैरनेपालीले आवासीय घर तथा जग्गा खरिद गर्न नपाउने भएपनि उद्योग कलकारखाना तथा व्यवसाय सञ्चालनका लागि घर जग्गा खरिद गर्न पाउँछन् । जसले विदेशी लगानी भित्र्याउने भएपनि जग्गाको नयाँ मूल्यदर कायम गरिदिन्छ । विदेशी लगानीकर्ताले नेपालमा व्यवसाय सञ्चालन गर्न महङ्गो मूल्य तिरेर जग्गा खरिद गर्छन् । त्यसले सो क्षेत्रको घरजग्गाको नयाँ मूल्यमा कायम हुन्छ । 

• योजनाको अभाव

सरकारको उचित नीति र योजना नहुँदा पछिल्लो समय घरजग्गा मूल्यले आकाश छुन थालेको छ । घरजग्गा किनेर १/२ वर्ष पछि दोब्बरको मूल्यमा बेच्ने प्रवृत्ति छ । दुई–तीन वर्षमा मूल्य दोब्बर हुने र कम जोखिममा बढि आम्दानी गर्ने होडका कारण पनि रियल स्टेटका लगानीकर्ताहरू बैंकबाट ऋण लिएर घरजग्गामा लगानी गर्छन् । सरकारले आधिकारिक रुपमा मूल्य निर्धारण नगर्दा छिमेकीले जग्गा किनबेच गरेको मूल्यका आधारमा जग्गाको मूल्यांकन गरिन्छ । यसकारण मूल्यमा एकरूपता र पारदर्शिता छैन । जग्गाको वास्तविक मूल्य र कागजी मूल्य फरक हुँदा जग्गाको मूल्य अस्वभाविक तवरले बढिरहेको छ ।