काठमाडौं । प्रायजसो रियलस्टेट डेभलपरहरूले फरक प्रयोजनमा रहेका अथवा खाली (अविकसित) जग्गा किनेर कोलोनी, हाउजिङ निर्माण गर्ने तथा प्लटिङ गरेर बिक्री गर्ने गर्छन् । पछिल्लो समय जग्गाको मूल्य बढेसँगै सर्वसाधारणले एउटा समूह बनाउने र एकमुष्टमा पनि जग्गा किन्ने गरेका छन् । थौरै लगानीमा धेरै प्रतिफल लिन सकिने हुँदा अविकसित प्रपर्टीप्रति सर्वसाधारणले चासो देखाउँछन् । यसरी प्लटिङ नभएका जग्गा खरिद गर्दा केही हदसम्म फाइदा त हुन्छ तर समस्या पनि आउन सक्छन् ।
प्लटिङ नभएका जग्गा खरिद गर्दा के फाइदा हुन्छ ?
सस्तो मूल्यमा धेरै जग्गा पाइनेः
प्लटिङ नभएका जग्गा प्लटिङ भएको जग्गा भन्दा कम मूल्यमा आउँछ । यसो हुँदा पूँजी भएका लगानीकर्ताले पनि जग्गा किन्ने क्षमता राख्दछन् । साथै यस्तो जग्गामा लाग्ने सम्पत्ति कर पनि कम हुन्छ ।
विविध प्रयोजनमा ल्याउन सकिनेः
प्लटिङ नभएका जग्गालाई आफ्नो आवश्यकताअनुसारको प्रयोजनमा ल्याई आम्दानी समेत गर्न सकिन्छ । यस्तो जग्गामा हस्पिटल, अपार्टमेन्ट, कोलोनी, हाउजिङ, विद्यालय तथा पार्कलगायत प्रयोजनका लागि प्रयोग गर्न सकिन्छ । त्यस्तै, आवश्यकताअनुसार टुक्रयाएर बिक्री गर्न पनि सकिन्छ ।
सानो लगानीमा राम्रो प्रतिफल लिन सकिनेः
प्लटिङ नभएका जग्गा खरिद गरी व्यवसायिक रूपमा वा भाडामा दिएर पनि राम्रो आम्दानी लिन सकिन्छ । साथै ठूला कम्पनीहरूलाई जग्गा लिजमा दिएर अथवा प्लटिङ गरेर बिक्री गर्दा पनि राम्रो प्रतिफल पाइन्छ ।
लगानी सुरक्षित हुनेः
जग्गामा लगानी गर्नुलाई निकै सुरक्षित मानिन्छ । केही समय प्रतिक्षा गरेर धेरै फाइदा लिन सकिने र अरू व्यवसाय जस्तो घाटा भइहाल्ने अवस्था नआउने हुँदा अविकसित जग्गामा लगानी बढ्दो छ ।
प्लटिङ नभएका जग्गा खरिद गर्दा कस्ता समस्याहरू आउँछन् ?
बस्ती विकासमा चुनौतीः
नेपालको सन्दर्भमा प्लटिङ नभएका जग्गालाई विकास गर्नु जटिल विषय हो । सरकारी निती र पूर्वाधारको अभावले (जस्तै सडकहरू, खानेपानी, ढल निकास) बस्ती विकासमा निकै सास्ती झेल्नुपर्छ ।
कानुनी कठिनाइः
प्रत्येक नागरिकलाई कानूनको अधीनमा रही सम्पत्ति आर्जन गर्ने, भोग गर्ने, बेचबिखन गर्ने, व्यावसायिक लाभ प्राप्त गर्ने र सम्पत्तिको अन्य कारोबार गर्ने हक छ । तर राज्यले त्यसका लागि निश्चित कानुनी प्रावधान लागू गरेको छ । नेपालको सन्दर्भमा जग्गा प्लटिङ गरेर बिक्री वितरण गर्ने कागजी प्रकृया झन्झटिलो छ । एउटै स्थानबाट कर र जग्गा पासको काम नहुने र भौतिक रूपमा नै गर्नुपर्ने हुँदा यो प्रकृया निकै जटिल छ । जग्गाको नक्सा, हाल साविक गरि चार किल्ला छुट्याउने लगायत अन्य कामहरू गर्नुपर्ने हुँदा थुप्रै जटिलता खप्नुपर्ने हुनसक्छ ।
भू-प्रयोजनका प्रतिबन्धहरूः
सरकारले जग्गाको खण्डीकरण र कृषियोग्य जमिनमा बस्ती विकास रोक्न भू–उपयोग नियमावली २०७९ जारी गरेको छ । जसअनुसार जग्गालाई कृषि, आवासिय, व्यवसायिक, वन क्षेत्र, सार्वजनिक उपयोग क्षेत्र लगायत १० क्षेत्रहरूमा वर्गिकरण गरिएको छ । एउटा उद्देश्यमा वर्गीकरण गरिएको जग्गा अर्को प्रयोजनमा उपयोग गर्न नपाइने व्यवस्था छ । वर्गीकरणमा परेको आफ्नो जग्गा अर्को प्रयोजनमा प्रयोग गर्नुपरेमा आधार र कारण खुलाई पेश गर्नुपर्नेछ ।
त्यस्तै, काठमाडौं उपत्यकामा आवासीय क्षेत्रमा न्यूनतम चार आनाभन्दा कम क्षेत्रफल भएको जग्गाको कित्ताकाट गर्न पाइने छैन । कृषियोग्य जमिनलाई काठमाडौं उपत्यकामा ५०० वर्गमिटर (करिव १५ आना ३ पैसा) भन्दा सानो हुने गरी टुक्र्याउन पाइने छैन । तराइ र भित्री मधेशमा ६ सय ७५ वर्गमिटर (करिव दुई कट्ठा) को सीमा तोकिएको छ । यी दुई ठाउँ बाहेक अन्यत्र एक हजार वर्गमिटर (एक रोपनी १५ आना) को नियम बनाइएको छ । आवासीय क्षेत्रका लागि १३० वर्गमिटर (करिव चार आना डेढ दाम) भन्दा कम हुने गरी टुक्राउन नमिल्ने नियम बनाएको छ । ५०० वर्गमिटरभन्दा सानो कित्ताको जग्गा भए चौडाइभन्दा लम्बाइ चार गुणा भन्दा बढी हुने गरी टुक्रा प्रतिबन्ध लगाइएको छ ।
वित्तिय विकल्पः
बैंक तथा वित्तिय संस्थाहरूले अविकसित प्रपर्टी खरिद गर्न वा यी जग्गाहरू धितो राखेर सीमित लोन प्रवाह गर्छन् । जसले गर्दा सर्वसाधारणका लागि अविकसित जग्गाहरूमा लगानी गर्न आर्थिक कठिनाइ आउन सक्छ ।
तत्काल प्रतिफल नपाइनेः
प्लटिङका जग्गाको किनबेचमा लगानीको प्रतिफल लिए जस्तो अविकसित जग्गामा सहज हुँदैन । प्लटिङ नभएका जग्गामा बाटो बिजुली जस्ता सुविधाहरूको व्यवस्था आफैले गर्नुपर्ने हुन्छ । त्यसका लागि धेरै समय खर्च हुने हुँदा यस्ता प्रपर्टी किन्दा तुरुन्तै प्रतिफल पाउने सम्भावना अतिकम हुन्छ ।
बसोबासमा लिस्टेड प्रपर्टि हेर्नका लागि यहाँ क्लिक गर्नुहोस् ।
