काठमाडौं । घर तथा घडेरी किन्दा सतर्कता अपनाउनुपर्ने हुन्छ । हचुवाको भरमा जग्गाको कारोबार गर्दा विभिन्न हिसाबले ठगीमा पर्ने सम्भावना हुन्छ । तसर्थ आफूले किन्न लागेको जग्गा कानुनी मान्यता प्राप्त भएनभएको र घर बनाउन उपयुक्त छ/छैन भन्ने जानकारी अनिवार्य रुपमा लिनुपर्छ । यसबाहेक घडेरी किन्दा ध्यान दिनुपर्ने अन्य कुराहरू बारे चर्चा गरौँ ।
१. जग्गाको मोहडाः
सामान्यतया घडेरीहरू घर बनाएर बस्नका लागि नै खरिद गरिन्छ । त्यसैले घडेरी किन्दा जग्गाको मोहडामा विशेष ध्यान दिनुपर्छ । गर्मी ठाउँमा घर बनाउँदा घरलाई चिसो बनाउनुपर्ने हुन्छ । मूलतः घामको प्रकाशका आधारमा कुन ठाउँमा कता फर्केको घर उत्तम भन्ने कुरा निर्धारण हुन्छ । घर घामको विपरीत दिशामा बनाउँदा चिसो हुन्छ । र घरलाई घाम लाग्ने दिशातर्फ फर्काएमा बढी तातो हुन्छ । काठमाडौं तथा अन्य चिसो ठाउँमा जग्गा खरिद गर्दा पूर्व अथवा दक्षिण फर्केको जग्गा राम्रो हुन्छ । यदि तराई वा गर्मी ठाउँमा जग्गा किन्दा उत्तर अथवा उत्तर-पूर्व फर्केको हुनुपर्दछ ।
२. जग्गाको प्रयोग र प्रयोजनः
सरकारले भूउपयोग नियमावलीमार्फत देशभरका जग्गालाई प्रयोग र प्रयोजनका आधारमा ९ प्रकारमा वर्गीकरण गरेको छ । त्यसैले जग्गा किन्नु अघि शहरी विकास मन्त्रालय अन्तर्गतको नगर विकास समितिमा गएर सो जग्गामा कुन प्रयोजनका संरचनाहरू निर्माण गर्न पाइने हो, सो बारे यकिन गर्नुपर्छ । त्यसैगरी स्मार्ट सिटी निर्माणस्थल, प्लानिङ क्षेत्र वा अन्य कुनै शहरी परियोजना निर्माण हुने स्थलमा पर्छ/पर्दैन यकिन गर्नुपर्छ ।
३. खोलाको किनारः
सरकारले खोला किनारमा घर बनाउन नयाँ मापदण्ड तोकेको छ । खोलाको प्रकार र आकार हेरेर खोला किनारबाट अधिकतम ६० मिटरदेखि न्यूनतम ४ मिटर दूरीमा मात्रै घर बनाउन सकिने व्यवस्था छ । त्यसले खोला किनारको जग्गा खरिद गर्नु अघि नापीमा वा नगरपालिकामा गएर कति जग्गा छोड्नुपर्छ जानकारी लिएर मात्रै खरिद गर्नुपर्छ । यस्तै राजकुलो कायम भएको र नक्सामा समेत राजकुलो देखिने स्थानबाट दुवैतिर १५/१५ फिट जमिन छोडेर मात्रै घर तथा संरचना बनाउन पाइनेछ ।
४. बिजुलीको प्रशारण लाइनः
जग्गा खरिद गर्दा खरिद गर्न लागेको जग्गा वरिपरि बिजुलीको प्रसारण/हाइटेन्सन लाइन भए नभएको हेर्नुपर्छ । बिजुलीको प्रसारण लाइन भएमा कति पावरको प्रसारणको लाइन छ सोको जानकारी लिनुपर्छ । यदि बिजुली प्रसारणको लाइन ११ केभीभन्दा कम छ भने उक्त लाइनदेखि डेढ मिटर छोडेर मात्रै संरचना बनाउन सकिन्छ । यदि जग्गाको वरिपरि ११ केभीदेखि ३३ केभीको प्रसारण लाइन छ भने त्यो लाइनबाट ३ मिटर छोड्नुपर्छ । तर, कुनै पनि स्थानमा ३३ केभीको प्रसारण लाइन छ भने १५ मिटर टाढा घर बनाउनु पर्दछ । साथै, प्रसारण लाइन जग्गाको माथि भएको अवस्थामा त्यसमा कुनैपनि संरचना बनाउन पाइदैन ।
५. जग्गाको कानुनी पक्ष
आफूले खरिद गर्न लागेको जग्गाको लालपुर्जा टेस्ट नक्सा/ब्लुप्रिन्टबारे राम्ररी अध्ययन गर्नुपर्छ । यदि ब्लू प्रिन्टमा भएको र फिल्डमा जग्गाको बनावट १० देखि १५ प्रतिशतसम्म नमिलेको अवस्थामा नापी विभागमा गएर बुझ्नु पर्छ ।
त्यस्तै कुनै पनि जग्गाको नक्सामा गोरेटो बाटो, पुल भएपनि किन्ने बेला नदेखिन सक्छ । त्यसैले अमिनी वा प्राविधिक, इञ्जिनियरको सल्लाह लिइ जग्गाको अवस्थाबारे राम्रोसँगै बुझ्नुपर्छ । त्यसैगरी जग्गा पास भएर आएको इतिहास समेत बुझ्नुपर्छ । जग्गा गुठी, व्यक्ति वा कसको हो भनेर यथेष्ट अध्ययन गर्नुपर्छ । त्यस्तै जग्गाको लालपुर्जा लिइ मालपोत कार्यालयको कम्प्युटर शाखामा गएर लालपुर्जा अनुसारको जग्गा यही मालिकको नाममा छ छैन बुझ्नुपर्छ । यसो गर्दा यदि जग्गा कसैको नाममा वा कुनै बैंक तथा सहकारीबाट रोक्का राखिएको छ/छैन पत्ता लगाउन सकिन्छ । रोक्का भएको जग्गा किन्नै नहुने भन्ने हुँदैन तर जग्गाको मूल्य भन्दा त्यहाँ फुकुवा गर्न लाग्ने मूल्य बढी भएमा त्यसले पनि समस्या ल्याउँछ । कति ऋण वा कुन शर्तमा रोक्का रहेको हो त्यो बुझ्नु पर्दछ । मुद्दा परेर रोक्का भएको हो भने, वादी प्रतिवादी दुवै तिरबाट बुझेर किन्न मिल्ने ठहरे मात्रै किन्नु पर्दछ ।
६. बाटो र जग्गाको सतहः
तपाईंले किन्न लागेको जग्गा बाटोबाट कति माथि वा कम छ भन्नेबारे ध्यान दिनुपर्छ । जग्गा बाटोको सतहबाट जति तल हुन्छ त्यति नै घर निर्माणको लागत बढि पर्न जान्छ । जग्गा सडकको सतहबाट तल भएमा डिपीसीको उचाइ बढाउनुपर्ने हुन्छ । त्यस्तै वर्षातको समयमा डुबानमा पर्ने खालको सिमसार क्षेत्र, पानीको निकास नभएको क्षेत्रमा पर्छ/पर्दैन भन्ने कुरामा विशेष ध्यान दिनुपर्छ ।
७. ढल निकासाको व्यवस्था
जग्गा खरिद गरी घर निर्माण गरिसकेपछि ‘ढल निकास’ सबैभन्दा महत्वपूर्ण हुन्छ । बढ्दो सहरीकरणले घर निर्माणको कार्य तीव्र बढिरहेको छ । काठमाडौँको सन्दर्भमा रिङरोडभन्दा बाहिरी बस्ती बाक्लिँदै गएपनि ढलको व्यवस्था नहुँदा विविध समस्या भोग्दै आएका छन् । यसले गर्दा कुनै पनि जग्गा खरिद गर्दा बाथरुम, शौचालयबाट जाने पानीको ढल निकासाको व्यवस्था छ वा छैनन् भन्ने विषयमा ध्यान दिन आवश्यक हुन्छ । खोचमा परेको जग्गामा घर बनाउँदा राम्ररी ढल तथा आकाशबाट परेको पानी निकाश नहुने सम्भावना हुन्छ । त्यसैले खोचमा रहेको र डेडइन्ड बाटोभन्दा तलको जग्गा नकिन्नु बुद्धिमानी हुन्छ ।
८. जग्गाको अवस्थितिः
जग्गाको अवस्थितिले घर बनाउँदा लाग्ने खर्च र त्यसको दिगोपन निर्धारण हुन्छ । त्यसैले जग्गा कत्तिको समतल वा भिरालो छ भन्ने कुरामा ध्यानदिनु पर्छ । समतल वा कम भिरालो जग्गा खरिद गरेमा कम खर्चमा मजबुत घर निर्माण गर्न सकिन्छ ।
९. न्यूनतम क्षेत्रफल र मोहडाः
घर निर्माण गर्ने उद्देश्यले जग्गा किन्दै हुनुहुन्छ भने कम्तिमा पनि २.५ वा ३ आना र तराई क्षेत्रमा ६ धुरभन्दा कमको जग्गा हुन हुँदैन । साथै जग्गाको मोहडा १८ फिट अर्थात् ६ मिटरभन्दा कम हुन हुँदैन । यदि कुनै जग्गाको मोहडा ६ मिटरभन्दा कम छ भने उक्त जग्गा खरिद गर्नको लागि उपयुक्त नरहेको बुझ्नुपर्दछ ।
१०. बाटोको चौडाइः
जग्गा किन्नु अघि जग्गासँग जोडिएको बाटोको आकार हेर्नुपर्छ । जग्गामा कम्तिमा पनि ६ मिटरको बाटो पुगेको हुनुपर्छ । अन्यथा बाटोलाई जग्गा छोडेर डेढ मिटरको सेटब्याक छाड्न पुग्ने छ वा छैन यसमा विशेष ध्यान दिनुपर्छ । यदि खरिद गर्न लागेको जग्गा ‘डेडइन्ड’ अर्थात् तपाईंको जग्गाबाट ५० मिटर परसम्म बाटो जान्छ भने ४ मिटरको बाटोका लागि छोडेर सेटब्याक लागि डेढ मिटर छोड्नुपर्छ । तर, यदि बाटोको लागि धेरै सेटब्याक छोड्नुपर्ने अवस्था आएमा आफ्नो जग्गा थोरै हुने हुँदा त्यस्ता जग्गा किन्दा ख्याल गर्नुपर्दछ । खरिदकर्ताले किन्न लागेको जग्गाको अगाडि ६ मिटरको बाटोले छोएको हुनुपर्छ ।
११. साँधसिमानाः
कुनै जग्गामा सँधियारबीच साँधसिमानाको विवाद भएको हुनसक्छ । कसैको जग्गाको क्षेत्रफल नपुगेको वा कसैको बढी देखिएको अवस्थामा त्यस्तो विवाद भएको हुनसक्छ । कसैको जग्गा कतै घुसेको वा मिचिएको प्रमाणित भएमा जग्गाको क्षेत्रफल घट्न सक्छ । त्यसैले साँधसिमाना प्रस्ट भएनभएको सँधियारसँग बुझ्नुपर्छ । साथै जग्गाधनीलाई नक्साअनुसारको सिमाना रेखांकन गरी यकिन गर्न लगाउनुपर्छ ।
बसोबासमा लिस्टेड प्रपर्टि हेर्नका लागि यहाँ क्लिक गर्नुहोस् ।
