नेपाल राष्ट्र बैंकले सन् २०११ मा निकालेको ‘रियल इस्टेट फाइनान्सिङ इन नेपाल’ नामक अध्ययन प्रतिवेदनमा घरजग्गा, अपार्टमेन्ट र भाडाको कारोबारलाई व्यवस्थित र प्रोत्साहन गर्न जरुरी रहेको अवगत गराएको थियो ।
उक्त रिपोर्टमै घरजग्गालाई व्यवस्थित ढंगले विकास गर्न, निगरानी गर्न र नियन्त्रण गर्न कानूनी प्रावधानको आवश्यकता औंल्याइएको छ । त्यस्तै घरजग्गामा मूल्य सूचकांकको व्यवस्था र विशेषज्ञता प्राप्त मोर्टगेज संस्थानहरू सञ्चालनको आवश्यकता देखाइएको छ ।
घरजग्गामा पनि स्वतन्त्र र विशेषज्ञता प्राप्त एसेट्स मेनेजमेन्ट, क्रेडिट रेटिङ र घरजग्गा व्यवसायलाई प्रतिभुतिकरण गर्न कानूनी अवधारणाको विकास गर्न जरुरी छ भन्ने कुरा आज भन्दा १० वर्ष अघिको अध्ययनले नै भनिसकेको कुरा हो । तर अध्ययन रिपोर्ट सार्वजनिक भएपछि घरजग्गा क्षेत्र दिनप्रतिदिन नियन्त्रणभन्दा बाहिर गइरहेको अनुभूति हुन्छ ।
समग्र घरजग्गा व्यवसायमा ठूलो सुधारको आवश्यकता रहेकोमा दुईमत छैन । घरजग्गा व्यवसायको एउटा महत्वपूर्ण हिस्सा रहेको घरजग्गा तथा भाडा ब्रोकिङलाई अन्तरराष्ट्रिय स्तरको बनाइ कारोबारलाई सहज, छिटो र ब्रोकिङ व्यवसायलाई व्यवस्थित बनाउन यसमा संलग्न पक्षहरू र सरकारको अग्रसरता आवश्यक छ ।
सामान्य मान्छेदेखि विशिष्ट मान्छेसमेत प्रत्यक्ष वा अप्रत्यक्षरुपमा घरजग्गा एजेन्ट भएर काम गरीरहेका छन् ।
नेपाल रियल इस्टेट अर्गनाईजेशन (एनरियो) ले गरेको एक अध्यायनले काठमाडौं उपत्यकामा घरजग्गाको कारोबार गर्दा करीब ४८ प्रतिशतले एजेन्ट तथा एजेन्सीमार्फत काम गर्न चाहेको बताएका थिए । यस क्षेत्रलाई व्यवस्थित बनाउन सकेको खण्डमा क्रेता तथा विक्रेतको थप विश्वास जित्न सकिने, सरकारी अड्डा अदालतमा समेत घर जग्गा सम्बन्धी आइपर्ने जटिलता कम हुने र राजस्वमा समेत वृद्धि हुने अपेक्ष गरिएको छ ।
घरजग्गा ब्रोकिङ र यसमा देखिएका समस्याहरु
सामान्य मान्छेदेखि विशिष्ट मान्छेसमेत प्रत्यक्ष वा अप्रत्यक्षरुपमा घरजग्गा एजेन्ट भएर काम गरीरहेका छन् । यसरी ब्रोकिङ गर्न निश्चित मापदण्ड नहुँदा एकातिर व्यवसायीक ढंगले काम गर्ने एजेन्सिहरु मारमा परिरहेका छन् भने अर्कोतिर सरकारले पाउनुपर्ने अर्बौ रुपैयाँ कर पनि गुमीरहेको छ । कारोबार मूल्यभन्दा कम मूल्य देखाइ पास गर्न सकिने व्यवस्था भएको हुनाले सरकारी राजस्व त कम उठिरहेको छ नै, अर्कोतिर कारोबार भएको रकम बिक्रेताले फिर्ता गर्नु परेमा थैली रकममा उल्लेख भएको रकम मात्र फिर्ता गरे पुग्ने कानूनी व्यवस्था भएको हुँदा क्रेता झनै मारमा परिरहेका छन् ।
“नेपाली घरजग्गा र भडाबजारमा सेवाशुल्कको सर्वमान्य मापदण्ड नै छैन । जसले जति सक्यो त्यति लिने चलन छ । अनावश्यक मूल्य वृद्धि गराएको छ ।”
पूर्णरुपमा काम गरिरहेका अधिकांश व्यक्तिहरूमा पनि व्यवसायीक एजेन्टमा हुनुपर्ने आवश्यक कानूनी ज्ञान, बजारको जानकारी, काम गर्ने तरीका र बजार अध्यावधिक हुनुपर्छ भन्ने मान्यता नराखी काम भइरहेको छ । यसले घरजग्गा किनबेच र भाडामा लगाउने काममा संलग्न पक्षहरूले सास्ति पाइरहेका छन् । एजेन्सीहरुले काम गरेबापत सेवाशुल्क र कमिशन नै नपाएका पनि छन् । त्यस्तो अवस्थामा न्याय दिलाउने कुनै संस्था नै छैन । घरजग्गा एजेन्ट र एजेन्सीहरुले कारोबारमा गलत काम गरेभने कानूनी उपचारको लागि जाने र गुनासो गर्ने निकाय समेत छैन ।
नेपाली घरजग्गा र भडाबजारमा सेवाशुल्क (कमिशन) को सर्वमान्य मापदण्ड नै छैन । जसले जति सक्यो त्यति लिने चलन छ । यसले अनावश्यक मूल्य वृद्धि गराएको छ । घरजग्गा कारोबार तथा भाडा सम्बन्धी तथ्यांक सजिलै प्राप्त गर्न सकिदैन । यसले गर्दा घरजग्गा ब्रोकिङ व्यवसायमा खोजमुलक अनुसन्धान गर्न पनि सहज छैन ।
एजेन्टहरुले धनिले मागेको मूल्यभन्दा बढाएर भन्ने गरेका छन् । यसले क्रेताहरु अन्योलमा पर्ने र अनावश्यक मूल्य वृद्धिको हल्ला चल्ने गरेको छ ।
घर जग्गा कारोबार गर्नु पूर्व जाँच गर्नुपर्ने कानूनी पक्षहरु जस्तो मुद्धा छ/छैन, नक्सा जाँच, ढड्डा जाँच जस्ता सामान्य जानकारीका लागि पनि सम्बन्धित मालपोत कार्यालयमा सम्बन्धीत धनि नै उपस्थित हुनुपर्ने कारणले एउटा जानकारी लिन ब्रोकर एजेन्सी, घर जग्गा किन्ने र बेच्ने सबैजना मालपोतमै जानुपर्ने बाध्यता छ । मार्केट प्लेसको रुपमा आएका कयौं कम्पनीहरूका वेबसाइटहरूमा राखिएका घर जग्गाको आधिकारीकता र कानूनी पक्ष नबुझिकनै घरजग्गा धनी वा एजेन्ट र एजेन्सिहरूलाई बेच्न वा भाडामा लगाउन प्रचार गर्न दिइन्छ । साथै त्यसको आधिकारीकताको विषयमा बुझ्ने कुनै प्रक्रिया पनि तोकिएको छैन ।
बजारमा धनिले एउटै घरजग्गाको विक्री मूल्य फरक फरक दिने गरेका पनि छन् । त्यसमा पनि एजेन्टहरुले धनिले मागेको मूल्यभन्दा बढाएर भन्ने गरेका छन् । यसले क्रेताहरु अन्योलमा पर्ने र अनावश्यक मूल्य वृद्धिको हल्ला चल्ने गरेको छ । सरोकारवालाहरु (घरजग्गा ब्रोकर, घरजग्गा डेभलपर, इन्जिनियर, सरकार आदि) का बीच राम्रो सहकार्य हुन सकिरहेको छैन ।
एउटै जग्गाको मालपोत कार्यालयको मूल्य, चलनचल्तिको मूल्य, अदालति मूल्य र बैंकले निकाल्ने मूल्य निकायअनुसार फरक फरक छ । घरजग्गाको सरकारी मूल्य एकातिर छ भने कारोबार मूल्य अर्कोतिर भएकाले बजार मूल्य अनियत्रित छ । घरजग्गा मूल्याङ्कन गर्ने वैज्ञानिक र भरपर्दो तरीका नहुँदा शहर बजारमा मूल्य आवश्यकताभन्दा बढी र गाउँतिर घर जग्गाको मूल्य नै छैन भन्ने गुनासो आम मानिसको रहेको छ ।
सरकारले लाभ कर र रजिष्ट्रेशन कर अत्याधिक राखेका कारणले थैली रकम कम राखी पास गर्ने चलन बढेको छ । अत्यधिक करले घरजग्गाको मूल्य अनावश्यक रुपमा बढ्न सहयोग गरिरहेको छ ।
समाधानका उपायहरू
घरजग्गा र घर भडामा ब्रोकिङ गर्न एजेन्ट तथा एजेन्सिहरूले निश्चित मापदण्ड पूरा गर्नुपर्ने कानूनी व्यवस्था हुन अति नै आवश्यक छ । (मापदण्डः पूँजी, प्रविधिकहरू, कार्यालय उपकरणहरू आदि को मात्रा अनिवार्य गर्न सकिने) । यसले सबै एजेन्ट र एजेन्सिहरु करको दायरामा ल्याउन मदत गर्नेछ ।
घरजग्गाको न्यूनतम सरकारी मूल्य हटाइ डेटा बेसको आधारमा वैज्ञानिक मूल्य निर्धारण गरेमा थैली रकम कारोबार मूल्य अनुसारकै हुने, राजस्वमा वृद्धि हुने र मुद्धा मामिलामा फैसला गर्न सहज हुने छ ।
सबै प्रकारका घरजग्गा कारोबारलाई अनिवार्यरुपमा एजेन्ट वा एजेन्सिको माध्यमबाट गर्नुपर्ने कानूनी प्रावधान गर्ने र थैली रकम कारोबार रकम अनुसारको भएको प्रमाणिकरण एजेन्सिबाट गराउने । साथै घरजग्गाको न्यूनतम सरकारी मूल्य हटाइ डेटा बेसको आधारमा वैज्ञानिक मूल्य निर्धारण गर्ने प्रणाली विकास गरेमा थैली रकम कारोबार मूल्य अनुसारकै हुने, राजस्वमा वृद्धि हुने र मुद्धा मामिलामा फैसला गर्न सहज हुने छ ।
घरजग्गा र भाडामा ब्रोकिङ गर्न अनिर्वाय तालिम लिनुपर्ने र परीक्षामा सामेल भइ पास भएकालाई मात्रै काम गर्ने अनुमतिपत्र सरकारले दिने व्यवस्था गरेमा घरजग्गा र भाडा ब्रोकिङमा व्यवसायीकता आउने र अनुमतिपत्र प्रदान गरेबापत सरकारी राजस्वमा पनि वृद्धि हुने छ ।
घरजग्गा र भाडामा भएका कार्यलाई सुपरिवेक्षण गर्न छुट्टै नियमनकारी निकायको व्यवस्था गर्नुपर्ने देखिन्छ । यस्तो निकायले ब्रोकिङ व्यवसायमा आएका समस्यालाई सामाधान गर्ने, यस व्यवसायलाई व्यवस्थित र थप वैज्ञानिक बनाउन निरन्तर लागिपर्नु पर्छ ।
सबै घरजग्गा र भाडा कारोबार ब्रोकरका माध्यमबाट गर्नुपर्ने अनिवार्य गरे पश्चात न्यूनतम कमिसन प्रतिसत सर्बमान्य हुनेगरी तोक्नुपर्छ । साथै प्रत्येक कारोबारमा नियमनकारी निकायले लिने सेवाशुल्क पनि जोडेर लिन सकिन्छ ।
घरजग्गा किनबेच गर्ने प्रक्रियामा जाँच गर्नुपर्ने आधारभूत आवश्यकताका जानकारीहरू ब्रोकर एजेन्सिहरुकै माध्यमबाट हेर्न मिल्ने व्यवस्था गर्नुपर्ने देखिन्छ । यसले मालपोत तथा नापी कार्यालयमा सामान्य जानकारीका लागि अनावश्यक भीड कम हुने छ । अनलाइन मार्केट प्लेसको रुपमा काम गर्न सम्बन्धीत निकायबाट स्वीकृति लिएर मात्र काम गर्न पाउने व्यवस्था गर्ने र त्यस्तो मार्केटमा विक्री तथा भाडामा राखेका घरहरूको आधिकारीकता अनिवार्य प्रमाणिकरण गर्नुपर्ने व्यवस्थ गर्नुपर्छ ।
एउटै प्रोपर्टीको फरक फरक मूल्य हटाउन, कमिसन बाँडफाँडमा सहजता ल्याउन र आधिकारीक एजेन्ट तथा एजेन्सिका माध्यमबाट मात्र कारोबार गर्न नेपाल स्टक एक्स्चेन्जको जस्तो अवधारणमा घरजग्गामा मल्टि लिस्टिङ सिस्टम (एमएलएस) को प्रयोग अनिवार्य गर्नुपर्ने देखिन्छ । डेभलपरले बनाएका हाउजिङ विक्री गर्ने ब्रोकरको निर्धारण पनि हाउजिङ बनाउन स्विकृत लिंदाकै अवस्थामा गर्नुपर्ने देखिन्छ ।
रजिष्ट्रेशन शुल्क घटाइ कारोबार रकम नै थैली रकम गराउन प्रोत्साहित गर्दा समग्रमा राजस्व रकममासमेत वृद्धि हुने छ । साथै घरजग्गाको अनावश्यक मूल्य वृद्धि हुन नदिन सहयोग पुग्ने छ ।
तसर्थ घर जग्गा र भाडा ब्रोकिङ व्यवसायलाई व्यवस्थित गर्न सकेको खण्डमा क्रेता र विक्रेतालाई कारोबारमा सहजता, ब्रोकर व्यवसायीहरु अनुसासित, उतरदायी र पारदर्शी हुनुका साथै सरकारलाई कानूनी झन्झटबाट राहत र राजस्वमा समेत वृद्धि हुने अपेक्षा छ ।
घरजग्गा तथा भाडा ब्रोकिङ व्यवसायको वैज्ञानिक व्यवस्थापनका लागि यो व्यवसायमा अल्पकालिन तथा दीर्घकालिन सुधार गर्नुपर्ने देखिन्छ ।
त्यस्तै घरजग्गा तथा भाडा ब्रोकिङ व्यवसायको वैज्ञानिक व्यवस्थापनका लागि घरजग्गा तथा भाडा ब्रोकिङ व्यवसायमा अल्पकालिन तथा दीर्घकालिन सुधार गर्नुपर्ने देखिन्छ । यसले बढ्दै गइरहेको शहरी विकास, त्यस संगै वृद्धि भइरहेको घरजग्गा तथा भाडाको कारोबार र त्यसमा संलग्न विभिन्न सरोकारवाला पक्षहरुमध्ये तल्लो तहमा शसक्त बन्दै गएको घरजग्गा तथा भाडा ब्रोकिङ एजेन्ट तथा एजेन्सिहरूलाई व्यवस्थित, वैज्ञानिक, पारदर्शी र व्यवसायीक बनाउन सहयोग गर्नेछ ।
घरजग्गा तथा भाडा ब्रोकिङ एजेन्ट तथा एजेन्सिहरु, अनलाइनमार्केट प्लेसहरु, क्रेता तथा विक्रेताहरु, सरकार र हाउजिङ व्यवसायीहरू यसबाट लाभान्वित हुने देखिन्छन् । यसको कार्यान्वयन राजस्व परामर्श समिति तथा भूमि सुधार मन्त्रालयले गर्न सक्छ ।
आवश्यक नीति र लागू गर्न सकिने समय सीमा
घरजग्गा तथा भाडाको कारोबार गर्न अनुमतिपत्र जारी गर्ने
कारोबारमा संलग्न निश्चित संख्याका एजेन्सिहरूलाई इजाजतपत्र प्राप्त गर्ने र एजेन्टहरुलाई भने एजेन्सि मातहतमा काम गर्नेगरी मापदण्ड तोक्ने, मार्केट प्लेसको रुपमा काम गर्ने सबै अनलाइन पोर्टलहरुले अनिवार्य स्वीकृति लिनुपर्ने र लिस्टिङ गर्दा सम्पूर्ण प्रक्रिया पुरा गर्नुपर्ने मापदण्ड राख्न सकिन्छ । यसलाई सरकारले १ वर्षभित्र लागू गर्न सक्छ ।
“विश्वविद्यालयमा घरजग्गा ब्रोकङ सम्बन्धि विषयहरु समाहित गर्नुपर्ने देखिन्छ । तत्काल निजी संस्थाहरूलाई तालिमको व्यवस्था मिलाउन स्विकृति दिन सकिन्छ ।”
घरजग्गा तथा भाडाको कारोबार ब्रोकर मार्फत मात्र गर्ने
घरजग्गा तथा भाडाको कारोबार अनिवार्य आधिकारीक ऐजेन्ट तथा एजेन्सिमार्फत गर्नेगरी गरेको घोषणा पूर्णरुपमा कार्यान्वयनमा ल्याउने ।
घरजग्गामा मूल्य इन्डेक्स लागू गर्ने
नेपाल राष्ट्र बैंकले ल्याउने भनेको घरजग्गाको मूल्य इन्डेक्स कार्यान्वयनमा ल्याउने । यस्तो इन्डेक्स नियमनकारी निकायले नै मालपोत कार्यालय, एजेन्सिहरू लगायतको सहकार्यमा तयार गर्ने गरी अगाडि बढाउने । यो व्यवस्था पनि १ वर्षभित्र लागू गर्न सकिन्छ ।
एजेन्टहरुले अनिवर्य तालिम लिनु पर्ने
विश्वविद्यालयमा घरजग्गा ब्रोकङ सम्बन्धि विषयहरु समाहित गर्नुपर्ने देखिन्छ । तत्काल निजी संस्थाहरूलाई तालिमको व्यवस्था मिलाउन स्विकृति दिन सकिन्छ । यसलाई पनि सरकारले १ वर्षभित्र लागू गर्न सक्छ । तर विश्वविद्यालयमा समाहित गर्ने विषयहरूको समयावधि भने २ वर्षभन्दा बढी हुनुपर्छ ।
“घरजग्गा र भाडाका सम्पूर्ण कारोबारलाई एजेन्ट तथा एजेन्सिमार्फत गर्न अनिवार्य गरे पश्चात उनीरुले पाउने कमिशनको प्रतिशत अत्यन्त न्यून निर्धारण गरेर सर्वमान्य हुने व्यवस्था गर्ने ।”
नियमनकारी निकायको स्थापना
एजेन्ट र एजेन्सिहरूको गतिविधिलाई व्यवस्थित गर्न, विकास गर्न र घरजग्गा कारोबार सहज बनाउन छुट्टै नियमनकारी संस्थाको स्थापना गर्ने । यस्तो संस्थाको स्थापना र संचालनमा निजी क्षेत्रको संलग्नतालाई पनि सुनिश्चित गर्ने । यस्तो व्यवस्था २ वर्षभित्र लागू गर्ने ।
सर्बमान्य कमिशनको निर्धारण
घरजग्गा र भाडाका सम्पूर्ण कारोबारलाई एजेन्ट तथा एजेन्सिमार्फत गर्न अनिवार्य गरे पश्चात एजेन्ट तथा एजेन्सिहरुले पाउने कमिशनको प्रतिशत अत्यन्त न्यून निर्धारण गर्ने र यस्तो कमिशन सर्वमान्य हुने व्यवस्था गर्ने । एजेन्ट र एजेन्सिले लिने कमिशनवापत सरकारलाई बुझाउनुपर्ने हालको करको दायरा घटाउने । यसलाई पनि सरकारले १ वर्षभित्र लागू गर्ने ।
एजेन्ट तथा एजेन्सिहरूको मालपोत र नापीमा पहुँच
घरजग्गा तथा भाडाको कारोबार गर्दा आवश्यक पर्ने आधारभूत जानकारी लिन अनुमतिपत्र प्राप्त एजेन्ट तथा एजेन्सिहरूलाई मालपोत र नापी कार्यालयको अनलाईनमा पहुँचको व्यवस्था मिलाउने । जस्तो अहिले भूसेवा केन्द्रको स्वीकृति लिएर लेखापढी व्यवसायीले अनलाइन प्रणालीमा पहुँच पाएका छन् । यसलाई २ वर्षभित्र लागू गर्ने ।
मल्टि लिस्टिङ प्रणलीको अभ्यास शुरू गर्ने
घरजग्गा तथा भाडाको कारोबार छिटो र सहज बनाउन, मूल्य भिन्नतालाई हटाउन साथै घरजग्गा र भाडा व्यवसायलाई स्टक एक्स्चेन्जको स्वरुपमा मल्टि लिस्टिङ प्रणाली लागू गरी कार्य गर्ने । यस प्रणालीको शुरुवातले सरकारी राजस्वमा समेत वृद्धि गर्नेछ ।
पुनश्चः ब्रोकिङ व्यवसाय सम्बन्धी नीति तथा कार्यक्रम तयार गर्दा अनुसन्धानमुलक सामाग्रीका साथ विभिन्न विषयहरुमा बृहत छलफल हुन जरुरी छ ।
लेखक सुवेदी नेपाल रियल इस्टेट अर्गनाइजेशन (एनरियो) का महासचिव हुन् ।
